Die Ermittlung der Vermietungseinkünfte erfolgt durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören auch die Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 ab dem 1.12.2020 die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Ausgaben, die an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet werden, sind daher abgeflossen und in der Einkommensteuererklärung (Anlage V) im Zeitpunkt der Zahlung zu berücksichtigen (Abflussprinzip nach § 11 EStG).

Auch die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind beim Wohnungseigentümer abgeflossen. Diese Zahlungen können jedoch erst dann steuerlich berücksichtigt werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese (meist Jahre später) für Großreparaturen oder Sanierungen verwendet. Solange sich die Gelder in der Erhaltungsrücklage befinden fehlt der notwendige Veranlassungszusammenhang.

In der Einkommensteuererklärung (Anlage V) sind daher folgende Beträge als Werbungskosten zu erklären:

1. Vorauszahlungen an die WEG für 2025, die in 2025 gezahlt/überwiesen wurden
2. Vorauszahlungen an die WEG für 2024, die verspätet in 2025 gezahlt wurden
3. Nachzahlungen aus der Abrechnung 2024 (oder 2024/2025), die in 2025 gezahlt wurden (Erstattungen sind abzuziehen)
4. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, die in den vorgenannten Vorauszahlungen enthalten sind, sind zu kürzen (es fehlt der Veranlassungszusammenhang)
5. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage 2025 sind mit Zahlung durch die WEG Aufwand beim Vermieter

Problem: fehlende/ausstehende Jahresabrechnung

Die Einzahlungen und die Entnahmen die im Jahr 2025 aus der Erhaltungsrücklage erfolgen, müssen Sie der Jahresabrechnung entnehmen. Sie können die Einkommensteuererklärung 2025 erst dann erstellen, wenn Ihnen die Abrechnung vorliegt.

Lösung:

Sie können die Einkommensteuererklärung 2025 auch dann erstellen, wenn Ihnen die Abrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt. Sie erklären in der Anlage V die Zahlungen (siehe oben 1. bis 3) und schätzen die Zuführungen der Erhaltungsrücklage anhand des Wirtschaftsplans und der Entnahmen aus den beschlossenen Maßnahmen; wurden keine Maßnahmen in der Versammlung des Vorjahres beschlossen und ist Ihnen nichts anderes bekannt berücksichtigen Sie 0 EUR. Bei der Übermittlung der Erklärung weisen Sie mit unseren Mustertexten auf die ausstehende Abrechnung hin und können diese nachträglich an das Finanzamt übermitteln, sobald die Abrechnung vorliegt.

Rechtsprechung:

BFH-Urteil IX R 19/24 vom 14.1.2025. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer WEG sind keine Werbungskosten
BFH-Urteil IV R 19/23 vom 15.1.2026. geleistete und noch nicht verbrauchte Einzahlungen der Erhaltungsrücklage sind zu aktivieren