Immobilieninvestoren und Vermieter mindern die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung durch die Absetzung für Abnutzung (AfA). Bei der Anschaffung einer gebrauchten Immobilie steht (1) regelmäßig die lineare AfA mit den gesetzlichen festen AfA-Sätzen oder (2) bei Nachweis einer kürzen tatsächlichen Nutzungsdauer die Restnutzungs-AfA zu Verfügung.
lineare Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG)
Bei der lineare Gebäude-AfA stehen drei unterschiedliche AfA-Sätze zur Auswahl, die von der Fertigstellung des Gebäudes abhängig sind.
- Bei einem Gebäude, das nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde, beträgt der gesetzliche AfA-Satz 3 % und basiert auf einer typisierenden Nutzungsdauer von 33 Jahren.
- Wurde das Gebäude vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt, dann beträgt der AfA-Satz 2 % und basiert auf einer typisierenden Nutzungsdauer von 50 Jahren.
- Bei Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, ist der AfA-Satz von 2,5 % anzuwenden (typisierende Nutzungsdauer 40 Jahre).
Die typisierenden festen AfA-Sätze sind unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer, sind unabhängig vom Alter des Gebäudes und gelten daher auch für die AfA einer erworbenen gebrauchten Immobilie.
Restnutzungs-AfA (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)
Bei der Anschaffung einer gebrauchten Immobilie kann die Abschreibung alternativ nach der tatsächlichen Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Die Investitionskosten (Anschaffungskosten) werden auf die tatsächliche Nutzungsdauer verteilt, wenn diese kürzer ist als die typisierende Nutzungsdauer (z. B. 50 Jahre bei einem Gebäude, das vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurde). Die Restnutzungs-AfA kann auch auf Bestandsimmobilien angewandt werden, wenn bisher die lineare AfA berücksichtigt und sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gegenüber der typisierenden (Rest)Nutzungsdauer ergibt.
Vorteil: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer 25 Jahre, dann beträgt der AfA-Satz 4 % statt 2 % mit der Folge, dass bei der Anschaffung eines Gebäudes mit Anschaffungskosten von 600.000 EUR jährlich 12.000 EUR höhere AfA geltend gemacht werden kann und so 4.800 EUR Steuern gespart werden können (typisierender Steuersatz 40 % und Periodenverschiebung des Steuervorteils).
Am 1.12.2025 alles auf Anfang – Fiasko 2021 bis 2025
Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 28.7.2021 entschieden, dass die tatsächliche Nutzungsdauer durch jede Darlehensmethode nachgewiesen werden kann. Das Bundesfinanzministerium hat mit BMF-Schreiben vom 22.2.2023 die Anwendung des Urteils abgelehnt, ab diesem Stichtag ein gesondertes Restnutzungsdauergutachten verlangt und dabei die Gutachterauswahl eingeschränkt. Mit Urteil vom 23.1.2024 hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen des Bundesfinanzministeriums zurückgewiesen und der verwaltungsseitigen restriktiven Auffassung eine Absage erteilt. Durch den Referentenentwurf vom 4.8.2025 zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Vorschriften sollte die Verwaltungsauffassung und die Nachweisvoraussetzungen in einem neuen § 11c Abs. 1a EStG “gesetzlich” festgeschrieben werden. Die Zustimmung des Bundesrates zur Siebten Verordnung erfolgte – trotz Empfehlung des Länder-Finanzausschusses vom 5.12.2025 – ohne die Verschärfung. Nachdem das Bundesfinanzministerium mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 das BMF-Schreiben vom 22.2.2023 aufgehoben hatte, besteht heute die vom BFH entschiedene freie Methodenwahl zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Download: BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Aufhebung des BMF-Schreiben vom 22.2.2023 ↗️
Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer – Handlungsempfehlung
Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer kann nach den Entscheidungen des Bundesfinanzhofes vom 28.7.2021 und vom 23.1.2024 nach einer freien Methodenwahl erfolgen. Nachdem das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 1.12.2025 das frühere BMF-Schreiben vom 22.2.2023 – in dem ein Restnutzungsdauergutachten gefordert wurde – aufgehoben wurde, besteht auch aus Verwaltungssicht jede Möglichkeit zum Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Die freie Methodenwahl hat zur Folge, dass eine kürzere Nutzungsdauer jeweils im Einzelfall und mit allgemeiner Beweisführung erkämpft werden muss.
Unsere Empfehlung: Auch nach Aufhebung der früheren Verwaltungsauffassung empfehlen wir ein Restnutzungsdauergutachten erstellen zu lassen und hierfür auch eine Vorortbesichtigung durch den Gutachter zu beauftragen. Das Gutachten erspart in der Praxis ein zeitintensives Einspruchsverfahren oder ein Klageverfahren mit offenem Ausgang.
Zeitpunkt der Nutzungsdauerfeststellung
Die tatsächliche Nutzungsdauer sollte bei der Anschaffung einer Immobilie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang bestimmt werden. Vorteil ist, dass “ab dem ersten Tag” eine höhere AfA berücksichtigt werden kann. Auch bei Bestandsimmobilien kann jederzeit die tatsächliche (Rest)Nutzungsdauer geprüft und geltend gemacht werden; der Übergang der Restnutzungs-AfA ist zulässig (FG BB vom 23.1.2014, Tz. 14). Die tatsächliche Nutzungsdauer ist bei Bestandsimmobilien mit der typisierenden Nutzungsdauer für das Gebäude abzgl. der Besitzzeit des Steuerpflichtigen zu vergleichen.
Veränderungen nach der Feststellung der Nutzungsdauer
Ändern sich die Verhältnisse, die für die Bestimmung der kürzeren Nutzungsdauer maßgebend waren (z. B. Änderung von rechtlichen Verhältnissen, umfangreiche Objektsanierung oder eine Generalsanierung; nicht jedoch übliche Modernisierungsmaßnahmen), so ist die tatsächliche Nutzungsdauer neu zu bestimmen.
Die Finanzverwaltung verlangt folgerichtig nach der Entstehung von nachträglichen Herstellungskosten, die Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Zustands des Wirtschaftsgutes im Zeitpunkt der Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten neu zu schätzen (R. 7.4 Abs. 9 EStR). Gleichzeitig soll aus aber aus Vereinfachungsgründen eine Fortführung des AfA-Satzes möglich sein (R. 7.4 Abs. 9 Satz 2 EStR). Die Fortführung des AfA-Satzes wird nur bei geringen nachträglichen Herstellungskosten, z. B. beim Anbau einer Markise möglich sein, nicht jedoch, wenn ein Gebäude nach der Anschaffung und Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer umfassend und tiefgreifend saniert wird.
