Erhaltungsaufwendungen können im Zeitpunkt der Zahlung abgesetzt werden und führen zu einer sofortigen Steuerminderung. Demgegenüber können Investitionskosten (Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten) nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuermindernd berücksichtigt werden. Die Frage, ob sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen vorliegen hat daher erhebliche praktische Bedeutung; die steuerliche Entlastung für Investitionskosten kann sich auf bis zu 50 Jahre verteilen und belastet den Investor.
Zeitpunkt Werbungskostenabzug
Erhaltungsaufwendungen können nach dem sog. Abflussprinzip (§ 11 EStG) im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten berücksichtigt werden. Bei der Banküberweisung gilt die Übermittlung des Überweisungsauftrages an die Bank als Zahlungszeitpunkt; die Wertstellung, die für die Zinsberechnung maßgebend ist, ist ohne Bedeutung. Auf den Zeitpunkt der Leistungsausführung oder der Rechnungsstellung kommt es nicht an. Ein “verpasster” Werbungskostenabzug im Jahr der Zahlung kann im Folgejahr grundsätzlich nicht nachgeholt werden.
Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude im Privatvermögen ist es möglich, größere Erhaltungsaufwendungen, statt im Jahr der Zahlung auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen (§ 82b EStDV). Diese verteilte Berücksichtigung kann sinnvoll zur Vermeidung von negativen Progressionseffekten sinnvoll sein, d. h. wenn der Aufwand in einem späteren Jahr eine höhere steuerliche Entlastung bewirken würde. Über die Verteilungsoption können ausnahmsweise ein verpasster Werbungskostenabzug zumindest anteilig gerettet werden.
Investitionskosten über die AfA
Bei Investitionskosten (Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten) können über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich als Werbungskosten (Betriebsausgaben) geltend gemacht werden. Die AfA ist im Anschaffungsfall ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) und im Herstellungsfall ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung möglich. Auf den Zeitpunkt der Zahlung kommt es nicht an.
Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen vs. Investitionskosten
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Sanierungsmaßnahmen, energetische Sanierungen können aus verschiedenen Gründen den Investitionskosten zugerechnet und damit der Sofortabzug als Erhaltungsaufwendungen versagt werden. Die Finanzverwaltung hat am 26.1.2026 ein neues BMF-Schreiben ↗️veröffentlicht (GZ: IV C 1 – S 2253/00082/001/064), das mit sofortiger Wirkung in allen offen Fällen das bisherige BMF-Schreiben vom 18.7.2003 (GZ: IV C 3 – S 2211 – 94/03) ablöst.
In folgenden sechs Fallgruppen können Erhaltungsaufwendungen in Investitionskosten umqualifiziert werden:
- Fallgruppe 1: anschaffungsnahe Herstellungskosten, sog. 15%-Falle
- Fallgruppe 2: Kosten der Betriebsbereitschaft
- Fallgruppe 3: Erweiterungen und Substanzmehrungen
- Fallgruppe 4: wesentliche Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand.
- Fallgruppe 5: Vollverschleiß
- Fallgruppe 6: Gebäudeumwidmung
Fortsetzung normaler Text….
Fallgruppe 1: anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15 %-Falle
wir verweisen auf den gesonderten Beitrag ↗️ und den veröffentlichen Steuerfokus 15%-Falle beim Immobilienkauf.
Fallgruppe 2: Kosten der Betriebsbereitschaft
noch unbesetzt
Fallgruppe 3: Erweiterungen und Substanzmehrungen
noch unbesetzt
Fallgruppe 4: wesentliche Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand
noch unbesetzt
Fallgruppe 5: Vollverschleiß
Ist ein Gebäude “unbrauchbar” geworden und wird durch Instandsetzungsarbeiten ein neues Gebäude hergestellt, so liegen Herstellungskosten für ein neues Gebäude vor.
Fallgruppe 6: Gebäudeumwidmung
Das NS FG hat mit Urteil vom 17.3.2023, 15 K 17/21, rkr, die Aufwendungen für den Umbau eines Supermarktes zu einer Apotheke und einer Bäckerei mit Cafe als Herstellungskosten beurteilt. Die Baumaßnahmen haben zu einer Substanzvermehrung und einer Funktionserweiterung des Gebäudes geführt.
Kosten der energetischen Sanierung ab 1.1.2026
Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) vertritt ab dem 1.1.2026 die Auffassung, dass die Wärmedämmung als weiteres zentrales Ausstattungsmerkmal bei der 3+3-Regel zu berücksichtigen ist und unabhängig davon, Herstellungskosten immer dann anzunehmen sind, wenn nach durch die energetische Sanierung der Energieverbrauch um mehr als 30 % gesenkt werden kann. Das BMF vertritt im BMF-Schreiben vom 26.1.2026 hiervon die abweichende Auffassung, dass wie bisher nur die vier Ausstattungsmerkmalen zu berücksichtigen sind und dass Aufwendungen für energetische Sanierungen als Erhaltungsaufwand zu berücksichtigen sind. Das BMF ordnet in Tz. 19 des Schreibens an, dass die abweichende handelsbilanzielle Betrachtung für die Besteuerung ohne Bedeutung ist. Diese durch das BMF untergesetzlich angeordnete steuerliche Subvention birgt das hohe Risiko, dass in einem Finanzgerichtsverfahren den Aufwendungen der Werbungskostenabzug als Erhaltungsaufwendung versagt wird. Für die Rechtssicherheit aller Beteiligten ist daher eine gesetzliche Festschreibung des Erhaltungsaufwendungen unerlässlich.
Download: BMF-Schreiben vom 26.1.2026 ↗️
